Bedrijfsfinancieringen

De adviseurs van Levers ter Braak helpen u ook het gebied van bedrijfsfinancieringen. Dit kan gaan om aankoop van panden voor de eigen bedrijfsvoering maar ook voor verhuurd onroerend goed of ook wel commercieel vastgoed genoemd. Dit laatste komt bijvoorbeeld veel voor indien er boven een winkel of bedrijf verhuurde appartementen aanwezig zijn. Ook voor “losse” appartementen die verhuurd worden zijn er mogelijkheden. Heeft u tijdelijk behoefte aan liquiditeit maar betalen uw opdrachtgevers pas over twee maanden? Denk dan eens aan werkkapitaal financiering. Een misverstand is dat dit veel geld kost. De kosten zijn laag en zeer overzichtelijk en uzelf heeft geen liquiditeitsproblemen. Ook een bedrijfskrediet met een vaste limiet behoort tot de mogelijkheden.
Indien u geïnteresseerd bent in deze mogelijkheden maak dan een afspraak met Jarno Kotte.

Altijd een taxatie in een noodsituatie

 

Vaak is het moeilijk om de exacte waarde van goederen vast te stellen. Dit komt omdat goederen zoals bijvoorbeeld machines vaak erg specifiek zijn voor een bepaalde branche. Wanneer er bijvoorbeeld brand is geweest en goederen vervangen moeten worden is het van belang dat de exacte waarde van goederen is vastgesteld en dat u hier accuraat voor verzekerd bent. Het is daarom verstandig om voortaxatie te doen om zo eventuele discussies te vermijden.  

Voortaxatie roerende zaken/inboedel
Als u uw bedrijfsinventaris wilt verzekeren tegen brand, inbraak, waterschade of een andere calamiteit is het van groot belang de juiste waarde te verzekeren. Maar weet u precies wat de waarde is van uw eigendommen? En noemt u dan de dagwaarde, economische waarde of nieuwwaarde?

Is het door u opgegeven bedrag te laag, dan bent u onderverzekerd. Bij schade krijgt u dan slechts een gedeelte vergoed. Is het bedrag te hoog, dan betaalt u teveel premie, en dat jaren lang. Want wist u dat een verzekering van de inventaris op basis van de nieuwwaarde slechts de dagwaarde uitkeert als die dagwaarde onder de 40% van de nieuwwaarde van het object is gedaald? Na ongeveer drie jaar is het grootste deel van uw inventaris en productiemiddelen deze grens van 40% al gepasseerd.

Als de waarde door een deskundige is vastgesteld, conform artikel 7:960 Burgerlijk Wetboek, dient de verzekeraar namelijk, bij een calamiteit, op grond van dit wetsartikel, de in het taxatierapport vastgestelde bedragen te accepteren. Het verschil tussen nieuwwaarde en dagwaarde bij een schade kan bijvoorbeeld het al dan niet voortbestaan van uw onderneming uitmaken. Daarnaast kunt u met het taxatierapport aantonen wat er na een calamiteit verloren is gegaan. Pas als u een taxatierapport heeft laten maken, bent u er van verzekerd dat u de juiste herinvesteringswaarde krijgt uitgekeerd waarover u premie betaalt.

Voortaxatie gebouwen
De waarde grondslag voor het verzekeren van een gebouw is de herbouwwaarde. In de praktijk wordt vaak een andere waarde opgegeven, de prijs waarvoor het gebouw gekocht is, de bouwkosten of zelfs de boekwaarde. Het gebruik van dergelijke waardes leidt veelal tot onder- of oververzekering. Ook een automatische standaardindexering op de verzekerde waarde kan op den duur tot een afwijking leiden van de werkelijke kosten van herbouw.

Een taxatie door een bouwkundig taxateur, conform artikel 7:960 Burgerlijk Wetboek garandeert een juiste verzekerde waarde. In de voortaxatierapporten wordt naast de herbouwwaarde ook een advies gegeven over de waarde van de funderingen en opruimingskosten.

Geen discussie
Een taxatie heeft tot doel elke discussie uit te sluiten over de vraag hoe groot de omvang is van de geleden schade. Hierdoor kan de schadeafwikkeling en dus de uitbetaling van de verzekeringsgelden sneller geregeld worden, waardoor liquiditeitsproblemen achterwege blijven.

Uw aflossingsvrije hypotheek gevaarlijk?

Zeer waarschijnlijk heeft u de laatste tijd ook één of meer artikelen gelezen waarbij het gaat over de aflossingsvrije hypotheek. Wat is hier nu mee aan de hand?

De Aflossingsvrije hypotheek is een variant die veel werd verstrekt voor de financiële crisis. De gedachte was toen immers dat de huizenprijzen alleen maar omhoog gaan en de hypotheek die er op gevestigd is dus vanzelf lager wordt. Dat dit een utopie is werd vele mensen wel duidelijk tijdens de crisis. De huizenprijzen daalden enorm zodat huiseigenaren zogenaamd “onder water” kwamen te staan. Vanuit deze gedachte heeft de overheid bepaald dat het aflossen van een hypotheek noodzaak is. Het hoeft niet voor de volle 100% maar in ieder geval tot 50% van de marktwaarde. Had u al voor 1-1-2013 een aflossingsvrije hypotheek, dan verandert er weinig voor u. De rente is nog steeds fiscaal aftrekbaar. Bent u een starter op de woningmarkt dan is de rente alleen fiscaal aftrekbaar indien de gehele lening in 30 jaar wordt afgelost. Een gedeelte van uw hypotheek mag nog steeds aflossingsvrij zijn. Maar de rente over dit deel is niet meer fiscaal aftrekbaar.

Het gevaar zit met name bij geldverstrekkers die na 30 jaar looptijd het lening bedrag opeisen. Op dat moment moet u naar een nieuwe geldverstrekker die uw (pensioen) inkomen gaat toetsen en de marktwaarde van uw woning. De marktwaarde is meestal niet het probleem maar wel uw veel lagere inkomen na uw pensioenleeftijd. Heeft u ook twijfels of dit u kan overkomen maak dan snel een afspraak met ons. Eén uur investeren geeft u 30 jaar rust!

De hypotheekrentes bij Levers ter Braak.

10 jaar vast 1,74%
15 jaar vast 2,10%
20 jaar vast 2,29%
25 jaar vast 2,40%
30 jaar vast 2,55%

 

Bovenstaande tarieven zijn van 25 mei 2018. Op basis van NHG en aflossingsvorm annuïteit.

 

Fiscale aandachtspunten 2017

Nu de meeste mensen de belastingaangifte over 2016 hebben afgerond willen wij u graag bijpraten over de fiscale wijzigingen in 2017. In bovenstaande infographic vind u de hoofdpunten op overzichtelijke wijze terug. Met name de wijzigingen omtrent pensioen opbouw in eigen beheer lichten wij graag verder toe.

De grootse wijziging in 2017 heeft betrekking op de pensioenopbouw in eigen beheer. In Nederland zijn ongeveer 140.000 directeuren grootaandeelhouders (dga’s) met een pensioen in eigen beheer. Door de invoering van de wet pensioen in eigen beheer zullen zij keuzes moeten maken over de toekomst van hun opgebouwde pensioen. Kort gezegd hebben dga’s drie mogelijkheden.

Wanneer ze ervoor kiezen de regeling te bevriezen blijft het huidige verschil tussen de commerciële en fiscale waarde bestaan.  Het verschil tussen de fiscale waarde en de commerciële waarde blijft bestaan, waardoor mogelijk minder tot geen dividend kan worden uitgekeerd.

Dga’s kunnen ook kiezen om de regeling af te kopen. Er moet bij de afkoop loonheffing worden betaald over de fiscale waarde van de pensioenvoorziening op het moment van afkopen. Daarbij krijgt de dga een korting op de fiscale balanswaarde van het pensioen per 31 december 2015.

Wanneer een dga wel van het huidige eigen beheer af wil, maar de liquide middelen niet heeft of deze niet wil gebruiken om pensioen af te kopen, dan bestaat de mogelijkheid om de fiscale balanswaarde van de pensioenvoorziening om te zetten in een oudedagsverplichting (ODV). Deze verplichting gaat uit van de fiscale waarde van pensioenverplichting en wordt jaarlijks met de marktrente opgerent. Ook nadat een regeling is omgezet in een oudedagsverplichting kan een DGA nog kiezen om deze af te kopen.

Indien u weer informatie wenst over de wetwijziging of eens met ons wilt klankborden over uw pensioen opbouw dan kunt u contact op nemen met Jarno Kotte. Hij is te bereiken op 0546-535020 of jarno.kotte@levers-terbraak.nl

VVE’s moeten verplicht gaan sparen

Vele appartementseigenaren hebben te maken met een zogenaamde slapende VVE. Dit zijn VVE’s die niet actief zijn en geen onderhoudstaken uitvoeren. Vanaf 2017 verbindt de wetgever zware consequenties aan dit gebrek aan activiteit.

Officieel hebben deze eigenaren volgens de wet al een spaarplicht, maar vanaf 2017 kent de wet concrete minimumbedragen. De helft van de 121 duizend vve’s blijkt geen geld te reserveren voor toekomstige uitgaven. Bij veel woonblokken heeft dat geleid tot achterstallig onderhoud, omdat eigenaren niet in staat zijn om onverwacht hoge onderhoudskosten op te hoesten.

Vanaf 2017 dienen vve om jaarlijks een half procent van de herbouwwaarde te sparen. De herbouwwaarde van het gebouw is het benodigde bedrag om de woning weer op te bouwen in dezelfde staat na bijvoorbeeld een brand.

Wanneer vve’s een professioneel onderhoudsplan opstellen kan dit plan leidend zijn. Dat betekend dat deze vve’s mogen afwijken van de wettelijke minimumbedragen. De wet biedt ook voordelen aan huizenbezitters. Eigenaren die geld willen reserveren, kunnen met deze wet in de hand makkelijker hun weigerachtige buren meekrijgen.

 

Waterschade! Wat dekt uw verzekering?

Waterschade is één van de meest voorkomende schades en brengt de nodige narigheid met zich mee. Uw woonhuisverzekering vergoedt vaak de kosten van de schade, maar niet alle vormen van lekkage in huis zijn verzekerd. In welke gevallen is waterschade gedekt onder uw woonhuisverzekering en welke kosten worden vergoed? 
Waterschade veroorzaakt door een gebeurtenis die u zelf niet in de hand heeft komt voor vergoeding in aanmerking. Voorbeelden hiervan zijn een leidingbreuk, verstopping of zware regenval waardoor bijvoorbeeld dakgoten overstromen.  Het verhelpen van het probleem zelf zoals het herstellen van de geknapte leiding wordt niet vergoed, de gevolgschade die is ontstaan wel.

Waterschade welke is ontstaan door nalatigheid wordt helaas niet vergoed omdat dit valt onder de eigen verantwoordelijkheid van de huiseigenaar. Hierbij kan gedacht worden aan achterstallig onderhoud zoals slechte kitnaden of gebroken tegels, het openlaten staan van een raam/deur bij heftige regenval of grondwater dat opwelt.

Welke verzekering dekt welke schade? De woonhuisverzekering dekt schade aan spullen die vastzitten in en aan uw huis zoals bijvoorbeeld leidingen, cv-ketel en muren. Bij koophuizen met een hypotheek is een woonhuisverzekering verplicht. Voor appartementen wordt de woonhuisverzekering vaak afgesloten door de Vereniging van Eigenaren (VvE). De inboedelverzekering dekt schade aan spullen in huis die niet aan het huis ‘vast’ zitten zoals meubels, apparatuur en dergelijke.

wat-dekt-de-verzekering-waterschade_graphic

 

Het is van groot belang dat de exacte oorzaak van de waterschadedoor u wordt achtergehaald zodat bepaald kan worden of de schade voor vergoeding in aanmerking komt. Soms is het noodzakelijk om hier professionele hulp voor in te schakelen omdat niet alles met het blote oog te zien is. Het is belangrijk dat de schade goed wordt vastgelegd, bijvoorbeeld met behulp van foto’s. Vaak is het voldoende om de schade te onderbouwen met behulp van facturen maar soms wil uw maatschappij een schade-expert sturen om het schadebedrag vast te stellen.

Wanneer u een waterschade heeft geconstateerd is het verstandig om contact op te nemen met ons kantoor. Wij helpen u verder om de schade snel op te pakken en ondersteunen u bij het nemen van de juiste stappen.